Vous le savez sans doute maintenant, l’immobilier est un de mes placements favoris.

J’aime être à l’affût des bonnes occasions immobilières, suivre l’évolution du marché, visiter des biens, estimer leur potentiel.

Je possède actuellement un appartement de deux pièces situé dans le 10e arrondissement de Paris que je loue en meublé. Le loyer est d’environ 1000 par mois.

Je loue ce bien depuis 2013 et pendant 6 ans j’ai déclaré mes revenus aux impôts en tant que location nue. Je connaissais pourtant le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) mais il me paraissait trop compliqué à mettre en place avec ses histoires de comptabilité à tenir à jour. Surtout de l’étranger.

Pourtant, quand on commence à investir dans l’immobilier, on entend souvent parler de ce statut particulier. On sait qu’il est avantageux d’un point de vue fiscal mais ce n’est pas toujours simple de vraiment comprendre comment s’y rattacher.

Ayant finalement fait la démarche l’an dernier grâce à la découverte d’un site web qui favorise cette opération, je vous propose ici de passer en revue les étapes pour enfin profiter de ce statut avantageux.

Lisez bien jusqu’au bout car je donne la marche à suivre et l’adresse du site web qui m’a aidé à me lancer 🙂

 

Qu’est ce que le statut LMNP ?

 

Une petite présentation pour commencer.

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal régissant la location de biens immobiliers meublés à des particuliers au titre de leur résidence principale.

En gros, vous achetez un appartement, vous le meublez avec les meubles essentiels (voir liste ici) et vous le proposez à la location en tant que résidence principale.

Le bail d’une location meublée est d’une durée comprise entre 9 et 12 mois (9 mois pour le bail « étudiant ») contre 3 ans pour une location normale et le délai de préavis est de 1 mois contre 3 mois.

Il faut donc s’attendre à d’avantage de changements de locataire en location meublée qu’en location nue, il s’agit là d’un critère qu’il faut avoir en tête.

De plus, pour pouvoir louer en LMNP, il faut répondre à au moins une des deux conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles tirées de l’activité LMNP doivent être inférieures à 23 000 € à l’échelle du foyer fiscal
  • ou ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus du foyer

Notez que si vous ne remplissez pas ces deux conditions, vous passez en statut Loueur Meublé Professionnel.

A côté de ces quelques contraintes et conditions, le statut en LMNP offre un avantage majeur… sa fiscalité.

 

La fiscalité du statut LMNP

 

En quoi cette fiscalité est elle si avantageuse ?

Lors de la déclaration de vos revenus locatifs en LMNP vous pouvez choisir entre ces deux régimes d’imposition :

  • Le régime Micro-Bic : ce régime simplifie vos déclarations puisqu’il propose un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Seuls 50% de ceux-ci seront donc soumis à l’impôt. Notez que ce régime est automatiquement sélectionné si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €.
  • Le régime réel : sous ce régime, vous pouvez déclarer tous vos revenus et toutes vos dépenses de l’année d’imposition. Les revenus représentent bien sûr les loyers perçus et les dépenses tout ce que vous avez payé concernant votre investissement locatif : les assurances, les charges de copropriété, les travaux d’amélioration et d’entretien, les impôts fonciers mais aussi les intérêts de votre prêt immobilier. Et surtout, ce régime vous permet de déduire l’amortissement de votre bien immobilier. C’est là, selon moi, la force du statut LMNP.

Par conséquent, le régime Micro-Bic est intéressant seulement si vos charges sont inférieures à 50% de vos revenus locatifs.

Mais si vous payez des intérêts d’emprunt et que votre bien n’a jamais été amorti, il y a de grandes chances que le régime réel soit la meilleure option pour vous.

 

Un exemple en chiffres 

 

Voici un exemple concret pour illustrer l’avantage fiscal lié au régime réel :

Revenus / Dépenses Régime Réel Régime Micro-Bic Notes
Loyers perçus 12 000 € 12 000 € Bien loué 1 000 € / mois
TOTAL Revenus 12 000 € 12 000 €
Intérêts d'emprunt 2 300 €
Assurances 500 €
Charges copropriété 1 000 €
Travaux divers 900 €
Taxe foncière et CFE 500 €
Honoraires agence 700 €
Amortissement Bien et Meubles 5 000 € Amortissement déductible propre au statut LMNP et au régime réel
TOTAL Charges 12 900 €
Revenu imposable - 900 € 6 000 € Revenus - Charges dans le cas du régime réel. 50% des revenus dans le cas du Micro-Bic
Impôts 0 1 800 € 1 800 € d'impôt économisé dans cet exemple

Dans cet exemple (qui reprend globalement mes chiffres réels), l’impôt passe donc de 1800 avec le régime Micro-Bic à 0 € avec le régime réel.

La raison de cela est, comme dit plus haut, que le régime réel permet de déduire des revenus toutes les charges liées à votre activité.

De plus, sous le régime réel, vous pouvez déduire également l’amortissement de votre bien (5000 dans notre exemple).

L’amortissement correspond à la « perte » de valeur de votre bien au cours du temps (je mets des guillemets car les biens immobiliers perdent rarement de la valeur au cours du temps!).

Il s’agit d’une notion comptable qui peut faire peur mais qui est finalement assez simple tant qu’on n’a pas à réaliser soi même tous les calculs 😊

Le calcul de cet amortissement est en effet assez complexe puisqu’il dépend de la partie amortie de votre bien (toiture, intérieur, gros oeuvre, meubles, etc) et de sa durée.

Mais rassurez vous, vous n’aurez pas à réaliser tous ces calculs! Votre comptable ou le site web dont je vous ai parlé et que je vous communique plus bas s’en chargeront pour vous.

Vous, vous n’aurez qu’à profiter de la réduction d’impôt 😊

 

En pratique

 

Voyons maintenant en quelques étapes comment lancer son activité LMNP et souscrire au régime réel, de l’achat de l’appartement à la déclaration d’impôt :

 

  1. Acheter un appartement. Ça va de soi…!

     

  2. Meubler cet appartement avec les meubles essentiels (voir liste ici)

     

  3. Louer cet appartement via un bail meublé

     

  4. Déclarer son début d’activité au greffe du tribunal de commerce de votre région en envoyant le formulaire P0i. Il s’agit d’une étape administrative pas très rigolote mais obligatoire. Vous trouverez le formulaire ici et quelques informations pour le remplir ici. C’est dans ce document que vous pourrez opter pour le régime réel. Le délai pour avoir des nouvelles suite à l’envoi du formulaire P0i peut être assez long (2 mois dans mon cas). Le greffe transmet en effet le dossier à l’INSEE pour création de votre SIRET et ça prend du temps…Je vous encourage à contacter le greffe par email pour savoir où votre dossier en est (pour Paris : dgfip@greffe-tc-paris.fr)

     

  5. Déclarer chaque année vos revenus et dépenses via le site internet jedeclaremonmeuble.com. Après avoir fourni la valeur de votre appartement et de vos meubles, ce site calculera automatiquement l’amortissement de votre bien et générera la liasse fiscale et le formulaire 2042C Pro à donner ensuite aux impôts. Ce site n’est bien sûr pas la seule solution possible, un comptable peut également faire ce travail pour vous, mais personnellement je l’ai trouvé très bien fait et c’est ce qui m’a décidé à me lancer dans le statut LMNP. De plus, il offre un support de qualité et son tarif de 249 est moins élevé qu’un comptable traditionnel.

     

  6. Joindre votre formulaire 2042C Pro au moment de votre déclaration de revenus aux impôts.

     

Et voilà, c’est tout!

En suivant ces 6 étapes, vous pourrez comme moi ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs.

Les seuls coûts à prévoir par rapport à une location nue sont donc au final, la CFE (environ 150 par an) et l’inscription annuelle au site jedeclaremonmeuble.com (249 €). Cela représente donc un total d’environ 400 €. Comparé à votre montant d’impôt habituel (qui se situait pour moi entre 1800 et 2500 selon les années), on peut dire que la démarche et les coûts annuels en valent largement la peine! 

J’espère que cet article vous aidera à franchir le pas vers le LMNP au régime réel. C’est vraiment une belle opération, rendue plus simple grâce au site jedeclaremonmeuble.com (à noter que je n’ai aucun partenariat avec ce site… je devrais d’ailleurs peut être les contacter 😊)

N’hésitez pas à partager votre expérience ou point de vue sur le statut LMNP dans les commentaires, c’est toujours très intéressant de vous lire!

 

A bientôt!

Votre dévoué Frugalman 🚀

 

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