Lors de mon bilan du mois d’août (ici) je vous faisais part d’un nouveau projet en cours, celui d’acheter notre résidence principale…

Presque deux mois plus tard (et quelques péripéties pour obtenir notre prêt immobilier), notre projet s’est enfin concrétisé avec la signature finale devant notaire…

Nous voici donc heureux propriétaires !

Acheter ou non sa résidence principale est un grand débat dans le monde de l’indépendance financière, certains sont pour, d’autres contre. Les arguments des premiers sont qu’il est absurde de verser un loyer dans le vent chaque mois alors que ça pourrait faire grossir son propre patrimoine alors que les seconds martèlent qu’une résidence principale est source d’énormément de dépenses tout au long de sa détention et qu’elle doit plus être considérée comme un passif que comme un actif.

De mon côté, je vous ai déjà fait part de mon point de vue dans ce précédent article. Pour moi, ça dépend !

Ca dépend de votre situation personnelle, de vos revenus, de votre actif net, du marché dans lequel vous souhaitez acheter, de la période dans laquelle vous achetez, et bien entendu de vos projets de vie.

Personnellement, j’ai déjà acheté deux fois ma résidence principale, une fois à Paris et une fois à Montréal. Dans le premier cas, la plus value à venir est estimée à 60% en 12 ans et dans le second la plus value réalisée a été de 46% en 3 ans…! Je peux donc d’ores et déjà témoigner qu’acheter sa résidence principale peut être une excellente opération financière.

Mais la rentabilité est-elle le seul critère à considérer dans l’achat d’une résidence principale ?

Dans cet article, je vais revenir sur les raisons qui nous ont poussés à franchir à nouveau le pas depuis notre retour en France l’an dernier et je vous partagerai ensuite ce que j’attends de cet investissement dans les années à venir. 

 

Raison #1 : Avoir un lieu de vie qui correspond pleinement à nos souhaits

 

Je commence directement par une raison qui sort du domaine de l’investissement. Cette raison est en effet plus « passion » que « raison ».

Depuis notre retour en France, nous vivons dans un appartement en centre-ville. Cet appartement est assez récent, propre, de bonne taille, mais nous avons malgré tout rapidement ressenti ses limites. Trop de bruit, pas assez d’espace, pas d’extérieur, décoration froide dans laquelle nous ne souhaitons pas mettre trop d’argent ni d’énergie…

Etant locataires et donc, dans nos têtes, de passage, nous ne souhaitons pas en effet nous investir dans des travaux, même de rafraîchissement. De plus, devenus avec le temps (et surtout depuis que nous sommes parents), de plus en plus allergiques à la ville, aux voitures, au manque d’espace, nous ne pouvions nous projeter dans cet appartement plus que un an ou deux.

Nous avons donc commencé à chercher quelque chose qui répondrait à nos désirs : avoir une vraie chambre pour accueillir familles et amis, un jardin avec plantes et arbres, beaucoup plus de surface pour que chacun puisse avoir son propre espace et puisse s’isoler si besoin. 

Trouver un lieu de vie qui regrouperait tous nos critères de confort était donc la raison première de ce projet.

 

Raison #2 : Construire notre histoire

 

Nous aurions pu certes chercher une nouvelle location qui aurait rempli les critères ci-dessus.

Mais d’une part, une location de la surface attendue avec jardin aurait été au-delà de la limite que nous aurions été prêts à mettre dans un loyer mensuel et d’autre part, nous pensons qu’il est dommage d’investir temps, énergie et argent dans un lieu de vie qui ne nous appartient pas.

Prendre soin d’un intérieur et d’un jardin, les décorer, y penser, s’investir en temps, en énergie et en argent sur 5, 10, 15 ans pour au final rendre les clés aux propriétaires est pour moi quelque chose de difficile à imaginer.

De plus, je crois qu’on ne prend pleinement soin de quelque chose que si ça nous appartient. Etre propriétaire nous aidera donc à nous investir en temps et énergie pour façonner notre lieu de vie selon nos goûts, nos valeurs et ainsi lui donner une histoire.

Après ça on devrait être beaux, souriants et confiants comme ça 👇😄.

Raison #3 : Faire grandir notre patrimoine

 

J’arrive maintenant dans les raisons plus « économiques ».

Contrairement à un loyer mensuel qui est le prix d’un service payé à un propriétaire, il y a de grandes chances que l’argent que vous déboursez pour rembourser votre prêt immobilier vous revienne un jour ou l’autre, à vous ou à votre famille. 

Or, dans le cas d’un investissement immobilier, nous parlons en général de sommes conséquentes qui peuvent représenter jusqu’à 35% de vos revenus mensuels (limite légale en France). Lorsque vous enlevez les intérêts, c’est donc entre 20% à 30% (selon le taux et la durée de votre crédit) de vos revenus qui vous reviendront un jour ou l’autre.

De plus, en investissement immobilier, on parle aussi en général de longues périodes de remboursement. Rembourser un crédit immobilier revient donc en gros à mettre de côté 20% à 30% de vos revenus sur 15, 20 ou 25 ans. Ce qui représentera au final une somme considérable.

Un autre point intéressant est le recours au crédit immobilier. Ce crédit vous permet en effet de lever un montant important et de posséder ainsi un bien que vous n’auriez pas pu vous payer sans l’aide de la banque. Certes, vous devrez rembourser ce crédit chaque mois, mais la plus value que vous ferez peut être en revendant votre bien vous reviendra elle en totalité. Ainsi, si vous achetez une maison à 500 000 € et que vous la revendez 600 000 €, les 100 000 € de plus value sont rien qu’à vous! Même si vous devez encore 350 000 € à la banque. Ca parait saugrenu comme remarque mais c’est une des forces de l’investissement à crédit.

 

Raison #4 : Léguer un bien de valeur

 

Comme écrit précédemment, les biens immobiliers sont souvent d’un montant conséquent et le crédit avec lequel vous les achetez sont obligatoirement assurés. C’est à dire qu’en cas de décès d’un des propriétaires, sa partie est intégralement remboursée par l’assurance. C’est à mon avis un point très important à considérer lorsqu’on a une famille. Votre bien pourra en effet être transmis à vos enfants et au conjoint restant en cas de décès, et ce, sans se préoccuper de la baisse de revenus qu’une disparition engendrerait. Alors que dans le cas d’une location, vous êtes livrés à vous-mêmes.

C’est un sujet difficile mais auquel il est important de penser à mon avis. 

Raison #5 : Avoir un potentiel d’évolution

 

Selon les personnalités et les projets de vie, je crois que l’achat d’une résidence principale peut se défendre rien que sur des raisons « passion » énumérées ci-dessus.

Mais bien sûr, si on peut en plus ajouter de la rentabilité à son projet, c’est encore mieux 🙂.

Dans mon cas, j’ai toujours essayé de trouver dans mes achats de résidence principale un potentiel de rentabilité.

A Paris, j’ai acheté dans l’optique de mettre en location dans les 3 à 5 ans, ce que j’ai fait. Je voyais aussi le potentiel de plus value bien sûr, en achetant dans Paris en 2010, il y avait de bonnes chances que le bien se valorise.

A Montréal, nous n’avions pas d’objectif de mise en location mais nous avons visé un quartier qui avait encore échappé à la « boboïsation » (= « gentrification »). Les prix du quartier étaient donc encore très attractifs alors que le quartier était proche des transports, de commerces, de parcs, le tout avec une ambiance de quartier très sympa. C’était donc clairement un quartier en devenir. Bien sûr, nous n’espérions pas pour autant faire une plus value si importante en 3 ans, mais notre vision du potentiel de l’appartement avait été la bonne.

Pour notre nouvel achat, nous pensons que la commune choisie, proche de Nantes, dans une région dynamique et attractive, est un bon choix pour les années à venir. De plus, cette commune est à taille humaine, elle est entre ville et campagne, et elle possède tous les services nécessaires (écoles, commerces, etc). Il s’agit donc d’une commune idéale pour la tendance actuelle de recherche de calme et de verdure, tout en restant proche d’un grand centre urbain.

Les prix n’augmenteront peut être pas énormément dans les prochaines années vu le contexte, mais d’ici 5 à 10 ans, la pente devrait être ascendante malgré tout.

De plus, la maison que nous avons choisie possède un beau potentiel d’évolution puisqu’une partie du terrain donne sur une deuxième rue, ce qui pourrait nous permettre à terme de construire une petite maison avec accès privatif que nous pourrions soit mettre en location soit revendre un jour séparément. Avec un beau potentiel de rendement/plus value à la clé donc.

Quand on peut marier achat plaisir et achat raison, c’est encore mieux 🙂.

 

Raison #6 : Un achat ne nous mettait pas dans le rouge financièrement

 

Dans cet article précédent, je parlais de l’importance de ne pas monopoliser une trop grosse partie de son actif net dans l’achat d’une résidence principale. De même pour la somme à rembourser chaque mois, elle doit être correctement proportionnée à vos revenus mensuels.

Dans mon cas, j’avais prévu dès le début de mon projet d’indépendance financière d’allouer une partie de mon actif net à l’achat d’une résidence principale. Cette partie représente environ 17% de mon actif net.

Je conseille de ne pas dépasser 20 ou 25%. Je sais que c’est difficilement réalisable vu les prix actuels, mais si vous allouez plus, vous immobiliserez alors votre actif et vous ne pourrez plus le faire travailler autrement pour en récolter les fruits.

Concernant vos revenus mensuels, si vous allouez une trop grosse part de vos revenus pour rembourser votre crédit chaque mois, vous n’arriverez pas à dégager assez d’épargne mensuelle pour réaliser votre projet d’indépendance financière.

Il faut donc trouver le bon équilibre entre vos envies et vos capacités financières. Pour cela, vous pouvez utiliser le calculateur Excel que j’ai mis à disposition dans cet article.

Au final, nous mettrons dans cette résidence principale environ 20% de notre actif (avec ma conjointe) et 30% de nos revenus nets mensuels, ce qui est un bon compromis je pense. Acheter ne nous met donc pas dans le rouge et va nous permettre de continuer à épargner chaque mois et à placer une grosse partie de notre actif sur les marchés.

 

Raison #7 : Avoir une piscine creusée et étaler aux yeux des gens à quel point nous avons réussi notre vie

 

Je plaisante bien sûr. Cette phrase est à peu près l’opposé de ma vision de la réussite 😄.

Enfin, il y a bien une piscine creusée dans le jardin mais ce n’était en aucun cas un critère. Elle était là, donc on l’a prise. J’espère juste qu’elle ne nous coûtera pas trop cher…

C’est une toute petite piscine 👇 ça devrait aller 😄.

 

Conclusion

 

Voilà les quelques points qui nous ont poussés à franchir le pas malgré une hausse continue des prix immobiliers depuis 5 ans et une période où ils sont probablement à un plus haut pour les 5 prochaines années.

Malgré ça, et malgré les dépenses supplémentaires qu’une maison engendre (frais de notaire, améliorations, réparations, énergie), je reste convaincu que nous ne serons pas perdants en gardant la maison 5 ans minimum, surtout avec son potentiel d’évolution expliqué au point #5. Nous ne serons certainement pas gagnants par rapport à un autre type d’investissement plus rentable mais la rentabilité optimale ne doit pas être, à mon avis, le critère #1 dans un projet d’achat de résidence principale. Les raisons « passions » évoquées restent prioritaires à mes yeux.

Et vous qu’en pensez-vous ? Avez-vous acheté votre résidence principale ? Etes-vous content de votre décision ?

A bientôt ! 🚀🚀🚀

Frugalman