Lors de mon bilan du mois d’août (ici) je vous faisais part d’un nouveau projet en cours, celui d’acheter notre résidence principale…

Presque deux mois plus tard (et quelques péripéties pour obtenir notre prêt immobilier), notre projet s’est enfin concrétisé avec la signature finale devant notaire…

Nous voici donc heureux propriétaires !

Acheter ou non sa résidence principale est un grand débat dans le monde de l’indépendance financière, certains sont pour, d’autres contre. Les arguments des premiers sont qu’il est absurde de verser un loyer dans le vent chaque mois alors que ça pourrait faire grossir son propre patrimoine alors que les seconds martèlent qu’une résidence principale est source d’énormément de dépenses tout au long de sa détention et qu’elle doit plus être considérée comme un passif que comme un actif.

De mon côté, je vous ai déjà fait part de mon point de vue dans ce précédent article. Pour moi, ça dépend !

Ca dépend de votre situation personnelle, de vos revenus, de votre actif net, du marché dans lequel vous souhaitez acheter, de la période dans laquelle vous achetez, et bien entendu de vos projets de vie.

Personnellement, j’ai déjà acheté deux fois ma résidence principale, une fois à Paris et une fois à Montréal. Dans le premier cas, la plus value à venir est estimée à 60% en 12 ans et dans le second la plus value réalisée a été de 46% en 3 ans…! Je peux donc d’ores et déjà témoigner qu’acheter sa résidence principale peut être une excellente opération financière.

Mais la rentabilité est-elle le seul critère à considérer dans l’achat d’une résidence principale ?

Dans cet article, je vais revenir sur les raisons qui nous ont poussés à franchir à nouveau le pas depuis notre retour en France l’an dernier et je vous partagerai ensuite ce que j’attends de cet investissement dans les années à venir. 

Raison #1 : Avoir un lieu de vie qui correspond pleinement à nos souhaits

Je commence directement par une raison qui sort du domaine de l’investissement. Cette raison est en effet plus « passion » que « raison ».

Depuis notre retour en France, nous vivons dans un appartement en centre-ville. Cet appartement est assez récent, propre, de bonne taille, mais nous avons malgré tout rapidement ressenti ses limites. Trop de bruit, pas assez d’espace, pas d’extérieur, décoration froide dans laquelle nous ne souhaitons pas mettre trop d’argent ni d’énergie…

Etant locataires et donc, dans nos têtes, de passage, nous ne souhaitons pas en effet nous investir dans des travaux, même de rafraîchissement. De plus, devenus avec le temps (et surtout depuis que nous sommes parents), de plus en plus allergiques à la ville, aux voitures, au manque d’espace, nous ne pouvions nous projeter dans cet appartement plus que un an ou deux.

Nous avons donc commencé à chercher quelque chose qui répondrait à nos désirs : avoir une vraie chambre pour accueillir familles et amis, un jardin avec plantes et arbres, beaucoup plus de surface pour que chacun puisse avoir son propre espace et puisse s’isoler si besoin. 

Trouver un lieu de vie qui regrouperait tous nos critères de confort était donc la raison première de ce projet.

Raison #2 : Construire notre histoire

Nous aurions pu certes chercher une nouvelle location qui aurait rempli les critères ci-dessus.

Mais d’une part, une location de la surface attendue avec jardin aurait été au-delà de la limite que nous aurions été prêts à mettre dans un loyer mensuel et d’autre part, nous pensons qu’il est dommage d’investir temps, énergie et argent dans un lieu de vie qui ne nous appartient pas.

Prendre soin d’un intérieur et d’un jardin, les décorer, y penser, s’investir en temps, en énergie et en argent sur 5, 10, 15 ans pour au final rendre les clés aux propriétaires est pour moi quelque chose de difficile à imaginer.

De plus, je crois qu’on ne prend pleinement soin de quelque chose que si ça nous appartient. Etre propriétaire nous aidera donc à nous investir en temps et énergie pour façonner notre lieu de vie selon nos goûts, nos valeurs et ainsi lui donner une histoire.

Après ça on devrait être beaux, souriants et confiants comme ça 👇😄.

Raison #3 : Faire grandir notre patrimoine

J’arrive maintenant dans les raisons plus « économiques ».

Contrairement à un loyer mensuel qui est le prix d’un service payé à un propriétaire, il y a de grandes chances que l’argent que vous déboursez pour rembourser votre prêt immobilier vous revienne un jour ou l’autre, à vous ou à votre famille. 

Or, dans le cas d’un investissement immobilier, nous parlons en général de sommes conséquentes qui peuvent représenter jusqu’à 35% de vos revenus mensuels (limite légale en France). Lorsque vous enlevez les intérêts, c’est donc entre 20% à 30% (selon le taux et la durée de votre crédit) de vos revenus qui vous reviendront un jour ou l’autre.

De plus, en investissement immobilier, on parle aussi en général de longues périodes de remboursement. Rembourser un crédit immobilier revient donc en gros à mettre de côté 20% à 30% de vos revenus sur 15, 20 ou 25 ans. Ce qui représentera au final une somme considérable.

Un autre point intéressant est le recours au crédit immobilier. Ce crédit vous permet en effet de lever un montant important et de posséder ainsi un bien que vous n’auriez pas pu vous payer sans l’aide de la banque. Certes, vous devrez rembourser ce crédit chaque mois, mais la plus value que vous ferez peut être en revendant votre bien vous reviendra elle en totalité. Ainsi, si vous achetez une maison à 500 000 € et que vous la revendez 600 000 €, les 100 000 € de plus value sont rien qu’à vous! Même si vous devez encore 350 000 € à la banque. Ca parait saugrenu comme remarque mais c’est une des forces de l’investissement à crédit.

Raison #4 : Léguer un bien de valeur

Comme écrit précédemment, les biens immobiliers sont souvent d’un montant conséquent et le crédit avec lequel vous les achetez sont obligatoirement assurés. C’est à dire qu’en cas de décès d’un des propriétaires, sa partie est intégralement remboursée par l’assurance. C’est à mon avis un point très important à considérer lorsqu’on a une famille. Votre bien pourra en effet être transmis à vos enfants et au conjoint restant en cas de décès, et ce, sans se préoccuper de la baisse de revenus qu’une disparition engendrerait. Alors que dans le cas d’une location, vous êtes livrés à vous-mêmes.

C’est un sujet difficile mais auquel il est important de penser à mon avis. 

Raison #5 : Avoir un potentiel d’évolution

Selon les personnalités et les projets de vie, je crois que l’achat d’une résidence principale peut se défendre rien que sur des raisons « passion » énumérées ci-dessus.

Mais bien sûr, si on peut en plus ajouter de la rentabilité à son projet, c’est encore mieux 🙂.

Dans mon cas, j’ai toujours essayé de trouver dans mes achats de résidence principale un potentiel de rentabilité.

A Paris, j’ai acheté dans l’optique de mettre en location dans les 3 à 5 ans, ce que j’ai fait. Je voyais aussi le potentiel de plus value bien sûr, en achetant dans Paris en 2010, il y avait de bonnes chances que le bien se valorise.

A Montréal, nous n’avions pas d’objectif de mise en location mais nous avons visé un quartier qui avait encore échappé à la « boboïsation » (= « gentrification »). Les prix du quartier étaient donc encore très attractifs alors que le quartier était proche des transports, de commerces, de parcs, le tout avec une ambiance de quartier très sympa. C’était donc clairement un quartier en devenir. Bien sûr, nous n’espérions pas pour autant faire une plus value si importante en 3 ans, mais notre vision du potentiel de l’appartement avait été la bonne.

Pour notre nouvel achat, nous pensons que la commune choisie, proche de Nantes, dans une région dynamique et attractive, est un bon choix pour les années à venir. De plus, cette commune est à taille humaine, elle est entre ville et campagne, et elle possède tous les services nécessaires (écoles, commerces, etc). Il s’agit donc d’une commune idéale pour la tendance actuelle de recherche de calme et de verdure, tout en restant proche d’un grand centre urbain.

Les prix n’augmenteront peut être pas énormément dans les prochaines années vu le contexte, mais d’ici 5 à 10 ans, la pente devrait être ascendante malgré tout.

De plus, la maison que nous avons choisie possède un beau potentiel d’évolution puisqu’une partie du terrain donne sur une deuxième rue, ce qui pourrait nous permettre à terme de construire une petite maison avec accès privatif que nous pourrions soit mettre en location soit revendre un jour séparément. Avec un beau potentiel de rendement/plus value à la clé donc.

Quand on peut marier achat plaisir et achat raison, c’est encore mieux 🙂.

Raison #6 : Un achat ne nous mettait pas dans le rouge financièrement

Dans cet article précédent, je parlais de l’importance de ne pas monopoliser une trop grosse partie de son actif net dans l’achat d’une résidence principale. De même pour la somme à rembourser chaque mois, elle doit être correctement proportionnée à vos revenus mensuels.

Dans mon cas, j’avais prévu dès le début de mon projet d’indépendance financière d’allouer une partie de mon actif net à l’achat d’une résidence principale. Cette partie représente environ 17% de mon actif net.

Je conseille de ne pas dépasser 20 ou 25%. Je sais que c’est difficilement réalisable vu les prix actuels, mais si vous allouez plus, vous immobiliserez alors votre actif et vous ne pourrez plus le faire travailler autrement pour en récolter les fruits.

Concernant vos revenus mensuels, si vous allouez une trop grosse part de vos revenus pour rembourser votre crédit chaque mois, vous n’arriverez pas à dégager assez d’épargne mensuelle pour réaliser votre projet d’indépendance financière.

Il faut donc trouver le bon équilibre entre vos envies et vos capacités financières. Pour cela, vous pouvez utiliser le calculateur Excel que j’ai mis à disposition dans cet article.

Au final, nous mettrons dans cette résidence principale environ 20% de notre actif (avec ma conjointe) et 30% de nos revenus nets mensuels, ce qui est un bon compromis je pense. Acheter ne nous met donc pas dans le rouge et va nous permettre de continuer à épargner chaque mois et à placer une grosse partie de notre actif sur les marchés.

Raison #7 : Avoir une piscine creusée et étaler aux yeux des gens à quel point nous avons réussi notre vie

Je plaisante bien sûr. Cette phrase est à peu près l’opposé de ma vision de la réussite 😄.

Enfin, il y a bien une piscine creusée dans le jardin mais ce n’était en aucun cas un critère. Elle était là, donc on l’a prise. J’espère juste qu’elle ne nous coûtera pas trop cher…

C’est une toute petite piscine 👇 ça devrait aller 😄.

Conclusion

Voilà les quelques points qui nous ont poussés à franchir le pas malgré une hausse continue des prix immobiliers depuis 5 ans et une période où ils sont probablement à un plus haut pour les 5 prochaines années.

Malgré ça, et malgré les dépenses supplémentaires qu’une maison engendre (frais de notaire, améliorations, réparations, énergie), je reste convaincu que nous ne serons pas perdants en gardant la maison 5 ans minimum, surtout avec son potentiel d’évolution expliqué au point #5. Nous ne serons certainement pas gagnants par rapport à un autre type d’investissement plus rentable mais la rentabilité optimale ne doit pas être, à mon avis, le critère #1 dans un projet d’achat de résidence principale. Les raisons « passions » évoquées restent prioritaires à mes yeux.

Et vous qu’en pensez-vous ? Avez-vous acheté votre résidence principale ? Etes-vous content de votre décision ?

A bientôt ! 🚀🚀🚀

Frugalman

Est-il préférable d’acheter ou de louer sa résidence principale ? Il s’agit d’un grand débat dans le monde des finances personnelles et du frugalisme.

Robert Kiyosaki, dans son célèbre livre « Père riche, Père pauvre » voit la résidence principale comme un passif qui coûte plus qu’il ne rapporte, et ne conseille donc pas de l’acheter. En tout cas, pas en priorité.

Jean-Sébastien Pilotte, auteur québécois du blog JeuneRetraite.ca et du livre « La retraite à 40 ans » pense également qu’il n’est pas rentable d’acheter sa résidence principale étant donné tous les coûts qu’elle peut potentiellement générer, contrairement à une location dont les frais mensuels sont fixes et donc connus à l’avance.

Pour creuser ces deux points de vues, je vous invite bien sûr à lire ces deux bouquins.

Pour ma part, j’ai un point de vue plus modéré sur la question. Beaucoup de paramètres entrent en effet en jeu dans cette décision d’acheter ou non sa résidence principale et comme pour tout investissement, nombre de ces paramètres ne peuvent être connus à l’avance, comme la progression du marché immobilier, la progression du marché boursier, le montant des travaux, etc.

Pour essayer de détricoter tout ça, je vais vous montrer comment calculer la rentabilité d’un achat par rapport à une location. Pour cela, je vais utiliser les chiffres de ma dernière opération immobilière à Montréal et les comparer avec un scénario « location ». Cela vous permettra de voir comment estimer la rentabilité d’un achat versus une location et pourra peut être vous aider dans votre décision.

Lisez bien jusqu’au bout car j’ai glissé un petit cadeau dans l’article 😉

Mais avant ça, je vais revenir sur mon expérience personnelle en immobilier, non pas qu’elle soit exceptionnelle, mais ayant déjà acheté deux fois ma résidence principale, mon parcours pourra peut être vous inspirer et pourquoi pas vous aider à prendre certaines décisions. 

Mon parcours en immobilier

Vous l’avez peut être déjà lu dans mon parcours personnel et financier mais un petit rappel ne fait pas de mal 😊 Je vais donc reprendre les grandes lignes de mon expérience pour vous donner une idée de mon point de vue sur l’achat immobilier.

En 2010, habitant à Paris depuis 2 ans, je décidai de passer à l’achat pour devenir propriétaire de mon premier bien immobilier. Je comptais faire de cet appartement ma résidence principale, mais je savais dès l’achat que ce ne serait que pour quelques années. J’évaluai alors mon budget par rapport à mon apport du moment (50 000 €) et de la mensualité de crédit que je pouvais débourser. Mais surtout, je souhaitais une mensualité qui serait remboursée par un loyer quand je mettrais ce bien en location dans les prochaines années. Cette mensualité serait donc d’environ 900 €, ce qui me donnait au final un budget d’environ 225 000 € frais de notaire inclus.

En quelques mois, je trouvai un appartement deux pièces de 34 m2 dans le 10e arrondissement de Paris. Il répondait à mes critères, je décidai donc de me lancer.

Je vécus 3 ans dans cet appartement avant de quitter Paris et de partir sur de nouveaux projets. Comme prévu à l’achat, je mis donc mon appartement en location et depuis 8 ans maintenant je possède donc un bien qui s’autofinance et qui a pris plus de 70% de plus value.

Ma seconde expérience avec l’immobilier a été l’achat d’un appartement à Montréal, 3 ans après mon arrivée en 2018. Ma conjointe et moi souhaitions acheter notre résidence principale, mais une nouvelle fois, nous savions que ce ne serait que pour quelques années.

Nous nous sommes alors engagés pour un terme de 3 ans. Etant donné les frais de notaire très bas ici au Québec comparé à la France (moins de 2% contre 8% du prix du bien en France), j’étais convaincu qu’il s’agissait d’une bonne opération malgré le temps de possession de 3 ans qui est considéré court pour un achat immobilier. 

Nous avons donc défini notre budget selon notre apport du moment (63 000 $), fait en sorte d’avoir 20% d’apport pour éviter de payer l’assurance SCHL, et avons défini des mensualités maximum assez faibles pour pouvoir continuer à dégager une épargne importante à côté. Nous payions donc environ 1100 $ par mois d’hypothèque.

En quelques semaines de recherches, nous avons trouvé un magnifique appartement refait à neuf qui a été un vrai coup de coeur. Nous avons fait une offre rapidement en négociant de 10000 $, l’offre a été acceptée et nous avons signé au prix de 315 000 $.

3 ans plus tard, au terme de la période prévue, et dans un marché immobilier complètement fou, nous avons revendu cet appartement 460 000 $, soit 46% de plus value en 3 ans 😱🤩

A la lecture de ces 2 expériences on pourrait conclure rapidement et se dire « Mais bien sûr qu’il faut acheter sa résidence principale!! » 😊

Mais la réponse doit être nuancée car ces expériences ne peuvent être considérées comme la norme.

La rentabilité d’un achat immobilier dépend en effet de nombreux paramètres que je vais maintenant détailler en utilisant l’exemple de ma seconde opération immobilière à Montréal. Je vais en même temps comparer le tout avec un scénario « location » d’un bien équivalent pour vous aider à voir les différences entre les deux options.

C’est parti, on sort les calculatrices!

Comparaison Achat vs Location

Alors, comment évaluer la rentabilité d’un achat par rapport à une location ? 

Vous trouverez peut être différentes manières de le faire sur internet, chacun le faisant un peu à sa sauce. De mon côté, je vais vous proposer une façon de procéder mais je ne la considère pas comme la vérité absolue. Je ne suis pas comptable, il y a donc peut être des termes et notions à apporter que je ne connais pas, et j’y propose des choix et des paramètres assez subjectifs qui en feront peut être réagir certains.

N’hésitez donc pas à me donner votre avis dans les commentaires pour en discuter.

Voici donc selon moi les trois étapes importantes pour estimer l’intérêt d’un achat par rapport à une location :

1. Définir la période de temps. Il s’agira dans un premier temps de déterminer sur combien d’années vous voulez comparer les deux scénarios. Les frais fixes étant différents entre un achat et une location, il peut être nécessaire d’estimer la rentabilité à 5 puis 10 puis 20 ans selon la durée prévue de votre projet. Un achat étant souvent plus rentable avec le temps.
2. Identifier les dépenses de chaque scénario sur la période. Dans le cas de la location, il s’agira du loyer mensuel + d’éventuels frais d’agence, et dans le cas de l’achat, de tous les frais fixes à l’achat (frais de notaire principalement), des frais fixes après l’achat (charges de copropriété, taxes, intérêts d’emprunt, etc) ainsi que d’une estimation des frais imprévus (réparations diverses, travaux, frais de vente, etc)
3. Estimer les revenus de chaque scénario sur la période. Dans le cas de l’achat, il s’agira d’estimer de combien le marché immobilier se valorisera dans les années futures, et dans le cas de la location, combien la mise de fonds que vous aviez prévue pour l’achat vous rapporterait si vous la placiez en bourse par exemple. Il faut également inclure ici la différence de coût mensuel entre l’achat et la location (ex : si vous déboursez 1500 €  par mois en achetant alors que vous débourseriez 1200 € en louant, cette différence de 300 € placée en bourse chaque mois vous rapporterait quelque chose qu’il faut considérer) 

Vous voyez donc qu’il y a beaucoup d’estimations à faire dans ces paramètres! C’est bien pour cette raison que la question n’est pas si simple à répondre 😊

Je vais maintenant procéder à ces 3 étapes avec les chiffres de ma dernière transaction.

Pour commencer, je vais me baser sur la période de 3 ans pendant laquelle ma conjointe et moi avons été propriétaires du bien.

Notez qu’il s’agit là d’un bilan a posteriori, je n’ai donc dans mon cas aucune information à estimer étant donné que je peux me baser sur ce qui s’est réellement produit, mais je mettrai une * dans le cas où le montant ne peut être exactement connu avant de passer à l’achat.

C’est parti!

Les dépenses

Voici les dépenses que nous avons eu à faire pour notre appartement montréalais :

On remarque que les dépenses liées à l’achat ont été légèrement plus importantes qu’une location.

Quelques notes :

• la mise de fonds n’apparaît pas dans ce tableau car je ne la considère pas comme une dépense. Il s’agit simplement d’une somme immobilisée que l’on conserve dans notre actif.
• j’inclus par contre le capital remboursé du prêt hypothécaire. Cette somme n’est pas une dépense en tant que telle car c’est de l’argent qui reste également dans notre actif, mais je l’inscris ici pour avoir une idée de la somme que nous avons eu à débourser sur 3 ans. Pour la comparer ensuite avec la location.

Les revenus

Voici maintenant les revenus perçus sur ces 3 ans : 

Ici, le scenario Achat explose le scenario Location grâce à la plus value exceptionnelle que nous avons faite.

Quelques notes :

• J’inclus à nouveau le capital remboursé sur le prêt hypothécaire car en l’intégrant dans les dépenses et les revenus, le bilan final est de 0, ce qui traduit bien le statut de cet argent qui reste dans notre actif. L’inclure des deux côtés permet cependant d’avoir une trace de cette somme.
• J’estime le gain potentiel en bourse à 7%, ce qui représente un rendement moyen sur les différents marchés boursiers mondiaux plausible comparé à l’historique des marchés
• L’épargne dégagée grâce à la location correspond à la différence des dépenses des deux scénarios (7172 $), que j’ai divisée par 36 pour simuler une épargne mensuelle (période de 36 mois). Ce qui donne environ 200 $ d’épargne mensuelle, placée en bourse au taux de 7% également.

Voici maintenant les bilans des deux scénarios :

Au final, on se rend donc compte que notre achat a été une opération très intéressante!

Mais ATTENTION cela ne veut pas dire que tout achat sera aussi rentable.

Dans notre cas, nous avons profité de divers facteurs qui ont joué en notre faveur :

• Une flambée du marché immobilier qui nous a permis de faire une plus value incroyable de 46%. Dans un marché plus « normal », une plus value de 10% aurait été réaliste. Dans ce cas, le bilan de l’achat aurait été de -8 000 $! Cela serait resté plus intéressant que la location mais nettement moins bénéfique à notre portefeuille 😊
• Aucun travaux personnels. Notre appartement avait été refait presque entièrement 2 ans auparavant, avec goût en plus. Cela nous a permis de ne refaire aucun travaux ni réparation, et en plus de déclencher un effet « Wahou » lors de la revente (le même effet que nous avions eu lors de notre achat 😊) et ainsi d’encourager les surenchères.
• Aucun travaux majeurs dans la copropriété. Il s’agit d’une copropriété construite en 2004, en bon état donc et sur la période de 3 ans, aucun gros travaux n’a été entrepris.
• Frais de notaire très bas. En France, les frais de notaire représentent environ 8% du prix du bien. Au Québec, nous avons payé seulement 1.4% de frais à l’achat entre le coût du notaire et la taxe de Bienvenue. C’est un avantage non négligeable du marché québécois.

A vous de jouer maintenant !

En détaillant notre opération, j’ai voulu illustrer les calculs et les critères à prendre en compte  dans les deux scenarios qui s’offrent à vous, achat ou location. Vous pourrez alors reproduire ce type de calcul avant de passer à l’achat. Mais bien entendu, vous devrez remplacer certaines données par vos propres estimations. En particulier, voici les valeurs que je préconise pour estimer de manière prudente les données manquantes  :

• La plus value à la revente. Considérer une progression du marché immobilier de 3% par an
• Le montant des réparations et travaux. Prévoir un montant annuel pour travaux et réparations d’environ 1% du prix du bien 
• Les frais de vente. Compter 5% du prix du bien pour les frais d’agence lors de la revente.
• Le montant que votre mise de fonds pourrait vous rapporter. Estimer le rendement annuel du marché boursier de 5 à 7%

Avec tout ça, vous devriez pouvoir comprendre et reproduire les calculs pour votre cas personnel si besoin.

Cependant, si vous n’avez pas l’âme d’un mathématicien, je vous ai développé un petit outil  Excel pour vous aider 😊

Il s’agit d’une 1ere version, je suis conscient qu’elle peut être améliorée (ajout des données du prêt hypothécaire, comparaison de plusieurs périodes en une seule fois, etc) et je compte le faire quand j’aurai un peu plus de temps . En attendant, je pense qu’elle est utilisable en l’état, elle vous demandera juste un peu plus de calculs de votre côté 😊

N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en pensez et ce que vous aimeriez voir comme améliorations!

Et si vous avez une question sur son fonctionnement, n’hésitez pas à me la poser.

Cliquez sur le bouton pour télécharger le fichier : 

En conclusion

Mon avis final sur la question d’acheter ou non sa résidence principale est donc « ça dépend » 😊

En particulier, j’encourage l’achat de la résidence principale si les conditions suivantes sont réunies :

• si la rentabilité calculée plus haut est plus intéressante à l’achat qu’à la location. Ou tout du moins assez proche.
• si l’endettement que l’achat vous apportera par rapport à la location ne vous empêche pas d’épargner en parallèle (je conseille de ne pas dépasser 30% d’endettement en incluant tous les frais mensuels liés à l’achat) surtout si vous visez l’indépendance financière à terme.
• si la mise de fonds que vous immobiliserez en achetant ne correspond pas à une trop grosse partie de votre argent disponible (pas plus de 30% idéalement) afin, dans un souci de diversification, de ne pas « mettre tous vos oeufs dans le même panier ».
• si le marché immobilier de votre ville ou de votre quartier a du potentiel. Cela est difficile à estimer avec certitude mais certains critères peuvent vous orienter (niveau d’attractivité globale, réhabilitation de quartiers, lignes de transport à venir, pôle d’affaires en construction, etc)
• si votre achat n’est pas totalement guidé par l’affect. L’aspect affectif est à considérer dans un achat de résidence principale, c’est certain. Pour de nombreuses personnes, moi inclus, acheter ou non sa résidence principale ne repose pas uniquement sur des critères de rentabilité. Avoir son chez-soi, développer son patrimoine, construire un petit nid pour sa famille sont des sentiments importants à considérer. Cependant, il est important je pense de ne pas décider qu’en termes affectifs mais de prendre en compte les quatre points précédents. Surtout si on vise l’indépendance financière à terme.

En résumé, je ne pense pas qu’il faille être propriétaire de sa résidence principale « à tout prix« , mais que cela peut être très intéressant dans certains cas, dans certaines villes, et dans un marché à potentiel.

De plus, le critère affectif est important mais celui-ci ne doit pas totalement faire oublier l’importance d’être rentable par rapport à une location et de faire attention à la place qu’un achat prendrait dans votre actif net et dans votre budget mensuel.

J’espère vous avoir éclairé, à vous de jouer maintenant! 💪😊

A bientôt,

Votre dévoué Frugalman 🚀

Que pensez-vous de cette façon de calculer la rentabilité d’un achat vs une location ? Avez-vous d’autres critères à considérer ?

Vous le savez sans doute maintenant, l’immobilier est un de mes placements favoris.

J’aime être à l’affût des bonnes occasions immobilières, suivre l’évolution du marché, visiter des biens, estimer leur potentiel.

Je possède actuellement un appartement de deux pièces situé dans le 10e arrondissement de Paris que je loue en meublé. Le loyer est d’environ 1000 € par mois.

Je loue ce bien depuis 2013 et pendant 6 ans j’ai déclaré mes revenus aux impôts en tant que location nue. Je connaissais pourtant le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) mais il me paraissait trop compliqué à mettre en place avec ses histoires de comptabilité à tenir à jour. Surtout de l’étranger.

Pourtant, quand on commence à investir dans l’immobilier, on entend souvent parler de ce statut particulier. On sait qu’il est avantageux d’un point de vue fiscal mais ce n’est pas toujours simple de vraiment comprendre comment s’y rattacher.

Ayant finalement fait la démarche l’an dernier grâce à la découverte d’un site web qui favorise cette opération, je vous propose ici de passer en revue les étapes pour enfin profiter de ce statut avantageux.

Lisez bien jusqu’au bout car je donne la marche à suivre et l’adresse du site web qui m’a aidé à me lancer 🙂

Qu’est ce que le statut LMNP ?

Une petite présentation pour commencer.

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal régissant la location de biens immobiliers meublés à des particuliers au titre de leur résidence principale.

En gros, vous achetez un appartement, vous le meublez avec les meubles essentiels (voir liste ici) et vous le proposez à la location en tant que résidence principale.

Le bail d’une location meublée est d’une durée comprise entre 9 et 12 mois (9 mois pour le bail « étudiant ») contre 3 ans pour une location normale et le délai de préavis est de 1 mois contre 3 mois.

Il faut donc s’attendre à d’avantage de changements de locataire en location meublée qu’en location nue, il s’agit là d’un critère qu’il faut avoir en tête.

De plus, pour pouvoir louer en LMNP, il faut répondre à au moins une des deux conditions suivantes :

• Les recettes annuelles tirées de l’activité LMNP doivent être inférieures à 23 000 € à l’échelle du foyer fiscal

• ou ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus du foyer

Notez que si vous ne remplissez pas ces deux conditions, vous passez en statut Loueur Meublé Professionnel.

A côté de ces quelques contraintes et conditions, le statut en LMNP offre un avantage majeur… sa fiscalité.

La fiscalité du statut LMNP

En quoi cette fiscalité est elle si avantageuse ?

Lors de la déclaration de vos revenus locatifs en LMNP vous pouvez choisir entre ces deux régimes d’imposition :

• Le régime Micro-Bic : ce régime simplifie vos déclarations puisqu’il propose un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Seuls 50% de ceux-ci seront donc soumis à l’impôt. Notez que ce régime est automatiquement sélectionné si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €.

• Le régime réel : sous ce régime, vous pouvez déclarer tous vos revenus et toutes vos dépenses de l’année d’imposition. Les revenus représentent bien sûr les loyers perçus et les dépenses tout ce que vous avez payé concernant votre investissement locatif : les assurances, les charges de copropriété, les travaux d’amélioration et d’entretien, les impôts fonciers mais aussi les intérêts de votre prêt immobilier. Et surtout, ce régime vous permet de déduire l’amortissement de votre bien immobilier. C’est là, selon moi, la force du statut LMNP.

Par conséquent, le régime Micro-Bic est intéressant seulement si vos charges sont inférieures à 50% de vos revenus locatifs.

Mais si vous payez des intérêts d’emprunt et que votre bien n’a jamais été amorti, il y a de grandes chances que le régime réel soit la meilleure option pour vous.

Un exemple en chiffres 

Voici un exemple concret pour illustrer l’avantage fiscal lié au régime réel :

Dans cet exemple (qui reprend globalement mes chiffres réels), l’impôt passe donc de 1800 € avec le régime Micro-Bic à 0 € avec le régime réel.

La raison de cela est, comme dit plus haut, que le régime réel permet de déduire des revenus toutes les charges liées à votre activité.

De plus, sous le régime réel, vous pouvez déduire également l’amortissement de votre bien (5000 € dans notre exemple).

L’amortissement correspond à la « perte » de valeur de votre bien au cours du temps (je mets des guillemets car les biens immobiliers perdent rarement de la valeur au cours du temps!).

Il s’agit d’une notion comptable qui peut faire peur mais qui est finalement assez simple tant qu’on n’a pas à réaliser soi même tous les calculs 😊

Le calcul de cet amortissement est en effet assez complexe puisqu’il dépend de la partie amortie de votre bien (toiture, intérieur, gros oeuvre, meubles, etc) et de sa durée.

Mais rassurez vous, vous n’aurez pas à réaliser tous ces calculs! Votre comptable ou le site web dont je vous ai parlé et que je vous communique plus bas s’en chargeront pour vous.

Vous, vous n’aurez qu’à profiter de la réduction d’impôt 😊

En pratique

Voyons maintenant en quelques étapes comment lancer son activité LMNP et souscrire au régime réel, de l’achat de l’appartement à la déclaration d’impôt :

1. Acheter un appartement. Ça va de soi…!

    

2. Meubler cet appartement avec les meubles essentiels (voir liste ici)

    

3. Louer cet appartement via un bail meublé

    

4. Déclarer son début d’activité au greffe du tribunal de commerce de votre région en envoyant le formulaire P0i. Il s’agit d’une étape administrative pas très rigolote mais obligatoire. Vous trouverez le formulaire ici et quelques informations pour le remplir ici. C’est dans ce document que vous pourrez opter pour le régime réel. Le délai pour avoir des nouvelles suite à l’envoi du formulaire P0i peut être assez long (2 mois dans mon cas). Le greffe transmet en effet le dossier à l’INSEE pour création de votre SIRET et ça prend du temps…Je vous encourage à contacter le greffe par email pour savoir où votre dossier en est (pour Paris : dgfip@greffe-tc-paris.fr)

    

5. Déclarer chaque année vos revenus et dépenses via le site internet jedeclaremonmeuble.com. Après avoir fourni la valeur de votre appartement et de vos meubles, ce site calculera automatiquement l’amortissement de votre bien et générera la liasse fiscale et le formulaire 2042C Pro à donner ensuite aux impôts. Ce site n’est bien sûr pas la seule solution possible, un comptable peut également faire ce travail pour vous, mais personnellement je l’ai trouvé très bien fait et c’est ce qui m’a décidé à me lancer dans le statut LMNP. De plus, il offre un support de qualité et son tarif de 249 € est moins élevé qu’un comptable traditionnel.

    

6. Joindre votre formulaire 2042C Pro au moment de votre déclaration de revenus aux impôts.

    

Et voilà, c’est tout!

En suivant ces 6 étapes, vous pourrez comme moi ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs.

Les seuls coûts à prévoir par rapport à une location nue sont donc au final, la CFE (environ 150 € par an) et l’inscription annuelle au site jedeclaremonmeuble.com (249 €). Cela représente donc un total d’environ 400 €. Comparé à votre montant d’impôt habituel (qui se situait pour moi entre 1800 et 2500 € selon les années), on peut dire que la démarche et les coûts annuels en valent largement la peine! 

J’espère que cet article vous aidera à franchir le pas vers le LMNP au régime réel. C’est vraiment une belle opération, rendue plus simple grâce au site jedeclaremonmeuble.com (à noter que je n’ai aucun partenariat avec ce site… je devrais d’ailleurs peut être les contacter 😊)

N’hésitez pas à partager votre expérience ou point de vue sur le statut LMNP dans les commentaires, c’est toujours très intéressant de vous lire!

A bientôt!

Votre dévoué Frugalman 🚀